Entretien et maintenance d’ascenseur, qui est responsable ?

04 décembre 2020

Entretien et maintenance d’ascenseur, qui est responsable ?

Syndic de copropriété, Property manager… vers qui dois-je me tourner lorsque la maintenance de l’ascenseur installé dans mon immeuble devient nécessaire ? Chacun de ces parties a un rôle précis au sein de la copropriété, ils sont désignés de manières différentes et ne disposent pas des mêmes responsabilités. Focus sur les instances importantes de votre copropriété.    

 

Property manager, syndic, qui est qui ? 

 

Le syndic de copropriété : 

 

Le syndic de copropriété est responsable des espaces collectifs d’un immeuble, sa fonction se décompose en trois activités principales : la maintenance, l’administration et la comptabilité.

 

Dans le cadre de ses tâches de maintenance, le syndic de copropriété est garant de l’entretien et de la maintenance des espaces communs. Il est donc en charge de définir et planifier les travaux d’entretien, de rénovation, de réhabilitation, de construction ou d’aménagement des lieux. Il est donc tout indiqué pour traiter les sujets liés à l’ascenseur d’un immeuble.

 

Au delà de ces activités de maintenance, le syndic est sollicité pour les tâches administratives liées à la copropriété. En cas de travaux ou d’aménagements, il doit évaluer la faisabilité technique, juridique et financière du projet et piloter la préparation des travaux. La sélection des différents prestataires intervenant sur le chantier est à sa charge, ainsi que le suivi et le contrôle de la conformité des travaux jusqu’à la réception. C’est lui également qui organise les assemblées générales de copropriétaires.

 

Enfin, les tâches du syndic comprennent également une partie comptable. Il assure la gestion et le suivi des contrats de maintenance et d’entretien, mais également le recrutement et la rémunération du personnel d’entretien.

 

Le Property manager : 

 

A l’instar du syndic de copropriété, les missions du Property manager s’étendent sur plusieurs postes. Il alterne entre la gestion locative des biens des copropriétaires, la gestion technique, la comptabilité et la commercialisation des biens.

 

La gestion locative est certainement la tâche principale d’un Property manager.  Il recherche et sélectionne les locataires et s’assure du meilleur taux d’occupation des biens. Il négocie et rédige les baux, il garantit la bonne gestion des charges locatives et souscrit les assurances nécessaires aux différents biens.

 

La gestion technique est la seconde mission du Property manager. Il assure le suivi de l’état technique de ses immeubles et veille au respect des réglementations. Il réalise des audits, prépare les budgets et les soumet aux propriétaires. Il est également en charge de l’entretien des biens. A ce titre, il prépare et gère les contrats de maintenance ainsi que les travaux d’entretien, notamment pour l’ascenseur d’un immeuble. Il peut faire appel à un technicien de maintenance.

 

Enfin, la comptabilité est la troisième mission confiée au Property manager. Il contrôle la gestion comptable et financière des biens : les encaissements et paiements. Puis, il dresse un reporting précis et régulier des activités de gestion : état locatif, biens vacants, loyers impayés, rentabilité locative…

 

Comment sont-ils désignés ? 

 

Le syndic de copropriété : 

 

La loi du 10 juillet 1965 fixant la réglementation sur le statut de la copropriété des immeubles bâtis impose la nomination d’un syndic dans une copropriété. Cette obligation s’applique à toutes les copropriétés, quel qu’en soit le nombre de lots. Il est désigné par l’assemblée générale des copropriétaires, pour une durée maximale de trois ans, renouvelable.

 

La copropriété peut choisir un syndic professionnel ou un syndic non professionnel, en la personne d’un copropriétaire.

 

La mission du syndic professionnel est définie dans un contrat qui le lie au syndicat des copropriétaires. Ce contrat est négocié entre le syndic et le syndicat des copropriétaires puis est soumis à l’approbation de l’assemblée générale des copropriétaires.

 

Le syndic non professionnel peut intervenir à titre gratuit (syndic bénévole), ou être rémunéré par la copropriété. Ce dernier n’étant pas forcément du métier, il a la possibilité en accord avec le syndicat de copropriété, de déléguer ses missions à un Property manager.

 

Le Property manager : 

 

Lorsqu’un syndic de copropriété fait le choix de sous-traiter la gestion de son immeuble à un Property manager, ce dernier doit être désigné par l’assemblée générale des copropriétaires.

 

 

Quelles responsabilités pour chacun ?

 

La responsabilité du syndic de copropriété est engagée devant les copropriétaires s’il n’exerce pas correctement ses fonctions ou s’il ne respecte pas le règlement de la copropriété. Ainsi, il peut être condamné à verser des dommages et intérêts à la copropriété si ses actes ou ses négligences ont causé un préjudice financier ou ont participé à la dégradation de l’immeuble. Néanmoins, si l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les actes du syndic, sa responsabilité n’est plus engagée.

 

Lorsqu’un tiers, non copropriétaires, subit un préjudice par la faute commise par le syndic dans l’exercice de son mandat, la responsabilité du syndicat des copropriétaires est engagée (par exemple, un préjudice subi par la panne d’un ascenseur non entretenu). Le syndicat des copropriétaires peut toutefois se retourner ensuite contre son syndic.

 

Enfin, c’est le même constat lorsque la gestion de l’immeuble est déléguée à un Property manager. Si une faute est commise, le syndicat de copropriété peut se retourner contre le Property manager.

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